在上海市松江区佘山镇外青松公路9559号，一幢由烂尾楼精心改造的金字塔楼矗立在佘山国家旅游度假区中心地区。然而这处以三角造型为主设计的特色景观房产，却让上海金字塔自然疗法俱乐部有限公司（以下简称“金字塔公司”）陷入了长达十九年的土地双重身份“定性”难题，近亿元投入改造项目经司法拍卖过户，因“土地定性”阻力难以正常流通，导致竞拍的民营企业原本是“抵押债权人”，却因招商引资改造“烂尾楼”变成“投资债务人”，陷入被欺诈的困境。
缘起：佘山“欧式楼”因集体土地抵押融资未能偿债,成为佘山“烂尾楼”
故事始于1993年，佘山王孟村（后并入月湖居委会）收取113万元转让费后，将2204平方米集体土地转让给个体户邵某某任法定代表人创办上海威利实业发展公司，该公司经粗建滥造建成一幢安全不达标的欧式楼。1996年，威利公司以该土地和房产作抵押，向原上海德康典当拍卖公司典当借款420万元，松江登记机构“违规”为其办理了抵押权利登记证明，并不告知集体土地流通受阻。不久后，该威利公司法人卷款失联，房产沦为“烂尾楼”，抵押权人因集体土地性质受限，无法转让变现清偿本息抵押债务。
征地：该集体用地被政府征用是“转机”，但因为涉及抵押补偿成危机
2003年，上海市政府以沪府土[2003]152号文批准征收包含该登记抵押地块在内的327392平方米土地，此地块性质征用为国有。2006年，松江征地机构仅支付数万元给村集体组织作为“完成征地补偿”，但未将该地块征用事宜告知抵押权人，更未支付该土地登记抵押的优先补偿金，形成暗征涉押地块未拆房产的征地行为。更特殊的安排是，该涉押地块内档登记为国有土地，对外公示的登记信息却仍为“集体建设用地”，形成双重“土地登记”不同土地性质矛盾。
招商：佘山度假区管委会对“已征土地”招商引资改造“烂尾楼”
2009年，佘山度假区管委会为解除“烂尾楼”对度假区环境的影响，多次找原抵押权人德康公司负责人周先生沟通，招商引资其兄弟企业金字塔公司投资改造佘山“烂尾楼”。佘山管委会先后发函支持改造项目，承诺在产权过户等方面提供便利和支持，并要求在世博会前完成改造。基于这份信任，2011年4月金字塔公司受让了德康公司经松江法院调解处置该房地产核定债权为2420万元本息抵押债权，启动“烂尾楼”改造工程后！以该楼和土地抵偿的本金和15年典当利息共计2420万元抵押债务，按照《民事调解书》法定由金字塔公司代偿给原抵押权人德康公司。
转折：司法拍卖后的房产和土地虽然过户，但留下矛盾和争议
2011年7月，经上海高级人民法院委托，上海国泰拍卖行对该房屋和土地进行司法拍卖，金字塔公司以2380万元竞得。松江区法院先后二次发出两份过户裁定，要求松江区房地产登记中心过户办证。
错证：松江房地产登记中心发放错误登记《房地产权证》
2012年4月，松江区房地产登记处发放金字塔公司取得该房产的《房地产权证》，但产权证上的土地性质仍登记为“集体建设用地”，取得方式登记为“批准拨用”，与2003年已征收为国有土地的实际情况不符。金字塔公司认为该地块补地价后，错误登记均能在重新登记中纠正，未停止投资仍然累计投入6000余万元完成“烂尾楼”改造，包括危房加固、把“烂尾楼”改造成为吻合度假区风貌环境的特色建筑，但产权登记与实际土地性质的问题因未能补地价办理出让始终未能解决。佘山度假区管委会和松江规土部门对招商引资改造“烂尾楼”的金字塔公司,竟然违背招商支持承诺，未给予方便和支持，相反地给予压制和限制。
阻力：金字塔公司一直申请补地价，但遭松江规土部门一直以各种方式拒绝
2013年松江区法院向松江规土部门发出《协商执行函》，协商执行办理土地性质变更补地价手续，将集体建设用地转为国有土地，松江规土部门拒绝“协商执行”办理补地价，并以谎言回函称：“经核，该土地未办理过相关征收手续，按土地管理相关规定土地征收须由上海市人民政府批准，并报国务院备案”。拒绝协商执行补地价。尔后，金字塔公司多次向松江规土部门提交申请和反映，希望早日缴纳土地出让金办理补地价手续，变更土地性质，但仍未得到能否补地价的书面答复。2023年底，金字塔公司因集体土地无法向银行融资，只能通过民间融资将房产抵押缓解资金周转压力，又因土地性质内外登记不一致,以需要补地价为由设计“问询记录”，形成民间融资阻力,造成民间抵押借款也受到限制，形成恶性循环后果。
诉求：盼完善办理补地价出让手续，破解已征土地未拆房屋矛盾
2024年为解决土地变性登记问题，金字塔公司向松江区政府部门提交申请复议，希望落实土地补地价变性配套等事宜。现松江规土部门否定原规土局（2013）438号谎言之函确认：经核，涉案地块于2003年已被征收、2006年支付征地补偿费给村集体组织，但以“目前无相关建设项目，暂无对应处理程序”为由，未予实质性推进。后续的行政协调程序也未能达成一致，相关司法部门复核后，认定为“已征未拆项目”。希望松江政府下属征地机构和规土部门纠错化解2013年和2024年的前后复函矛盾和已征土地未拆房屋矛盾。
期盼：81岁的金字塔公司负责人周先生面临众多投资借款压力，希望错误司法拍卖的土地产权能够变性登记依法流通，清偿众人债务。
金字塔企业不仅背负着近亿元的投入成本，还需持续承担房产日常维护费用，员工薪资及相关保障难以维系。“我们只想给已征土地补地价办理出让手续，纠正错误登记，让多年的投入能够合理流通，缓解债务压力。”周先生表示：“对司法拍卖的土地使用权竟然不能补地价给国家办理出让手续，实在想不通。”目前，金字塔公司的核心诉求十分明确：希望松江规土部门依据准予办理补地价变更手续，纠正土地产权登记错误；期盼相关部门正视这一历史遗留问题，通过优惠政策途径化解暗征土地后遗症的系列矛盾。
现状：暗征涉押土地未拆房屋历史遗留问题,应准予补地价协同化解连环矛盾
涉案地块的争议核心在于产权登记信息与实际土地性质不符，这一问题的形成涉及征地程序、产权登记、招商引资等多个环节的历史交叉矛盾。国家自然资源部曾于2021年发布相关通知，明确要求加快解决不动产登记历史遗留问题，为类似情况的处理提供了落实政策依据。
截至发稿，金字塔公司仍在与相关部门保持沟通协调。这起持续十九年的土地产权身份纠葛，不仅关乎一家民营企业的生存发展。如何在依规办事的前提下，兼顾企业合理诉求，让司法拍卖不能流通的资产重新产生流通价值，成为摆在相关部门面前的现实课题。
当前欣慰的是，2025年12月11号金字塔公司员工受到松江法院执行局长亲自接待，对司法拍卖存在的后遗症引起高度重视，承诺向松江区领导汇报，由司法局协调解决,但要点时间..！而松江相关机构和规土部门对金字塔公司要求补地价与错误登记纠错的多次请求，至今未见任何反应。业内人士建议，此类土地历史问题的解决需要多方协同发力，既要查清事实根源，也要以优惠政策补地价进行纠错，才能实现化解矛盾的和谐局面！
免责声明：本稿件内容由当事人提供发布，仅代表个人观点，与平台及媒体无关，如有不实信息可提供材料联系平台。
